Nájemník neplatí, můžu ho vystěhovat?

Publikováno 07. 10. 2019    Čtení na 6 minut

Jste-li majitelem nemovitosti, kterou pronajímáte dalším lidem, ať už jako prostor sloužící k bydlení, nebo prostor sloužící k podnikání a nepotkali jste nájemníky, kteří chronicky neplatí, musíme říct, že jste velký šťastlivec. Jak se však zachovat, v případě, že na takového nájemníka narazíte a on se odmítá vystěhovat?

Prevence především

Než se ponoříme do možností, které vám české zákony poskytnou, pojďme si říct něco o prevenci. Občanský zákoník jako soukromoprávní předpis je založený na silné autonomii vůle. To znamená, že každý se může svobodně rozhodnout, s kým do smluvního vztahu vstoupí a s kým nikoliv. Fáze před uzavřením smlouvy je velice důležitá, ačkoliv jí někteří pronajímatelé nedávají velkou váhu. V první řadě je dobré, si potencionálního nájemníka oťukat. Je rozhodně pravděpodobnější, že vám nezaplatí člověk, který je v insolvenci, nebo má na krku exekuce, do práce nechodí a brigády má párkrát do měsíce než usazený člověk s rodinou. Neházíme však všechny lidi v tíživé situaci do jednoho pytle – do pytle neplatičů. Při uzavírání nájemní smlouvy zkrátka dejte na své instinkty.

Nájemník mi neplatí nájem. Co mám dělat?

Pokud již jste v situaci, kdy máte v bytě nájemníka, který vám neplatí nájem, je třeba zhodnotit celou situaci.

Mohu dát nájemci okamžitou výpověď z nájmu?

Co se týče nájmu bytu, lze dát okamžitou výpověď (výpověď bez výpovědní doby) jen v případě, že nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Mezi zvlášť závažné způsoby řadí zákon např.:

  • neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců
  • poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem
  • způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
  • užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno

Pokud váš nájemce naplňuje některý z důvodů, vyzvěte ho, aby toho zanechal. Pokračuje-li nájemce v porušování své povinnosti, můžete mu dát okamžitou výpověď, ve které musíte sdělit důvod výpovědi. Důvod výpovědi a předchozí výzva jsou obligatorní náležitosti okamžité výpovědi. Pokud na něco z toho zapomenete, k výpovědi se nepřihlíží.

Dal jsem nájemci okamžitou výpověď, ale nic se neděje

Občanský zákoník stanovuje, že v případě okamžité výpovědi je nájemce povinen vrátit pronajímateli pronajatou nemovitost v den, kdy nájem končí. Nemovitost je pak odevzdána, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Problémem legislativy však je, že nestanovuje žádnou lhůtu, do kdy je nutné tuto povinnost ze strany nájemce provést.

Řešení situace však není tak složité. V případě, kdy se nájemce po okamžité výpovědi nemá k tomu, že by byt vystěhoval, mu zašlete výzvu, ve které ho vyzvete k vyklizení nemovitosti a určíte lhůtu (pevně stanovený datum), do kdy se má nájemce vystěhovat. V případě, že jde o dospělého člověka bývá adekvátní dvoutýdenní lhůta, v případě, že jde o rodinu se stanovuje lhůta v rozmezí tří týdnů až jednoho měsíce. K výzvě pak přidejte ještě upozornění, že v případě, že se do určitého data nájemce nevystěhuje, uplatníte k jeho věcem zadržovací právo.

Nájemce na výzvu nereaguje, co dál?

Pokud jste se dostali až do této situace, existují dvě možnosti:

  • Bránit se skrze civilní žalobu a pokračovat výkonem rozhodnutí
  • Uplatnit zadržovací právo v kombinaci se svépomocí

Civilní žaloba

Toto je postup, který je obecně českými soudy uznáván. V případě, že jste dali nájemci okamžitou výpověď následovanou výzvou k vyklizení nemovitosti, můžete podat tzv. negatorní žalobu. Negatorní žaloba nebo také zápurčí žaloba je žaloba o zdržení se protiprávního zasahování do vlastnického práva. Nájemce totiž tím, že i nadále obývá vaši nemovitost fakticky zasahuje do vašeho vlastnického práva. Soud následně vydá rozhodnutí, kterým stanoví nájemci povinnost nemovitost vyklidit. Často se však stává, že ani na rozhodnutí soudu nájemce nereaguje. Pak se uplatní postup podle občanského soudního řádu, kterým je výkon rozhodnutí – tzv. vyklizení. V tomto závěrečném kroku by již mělo dojít k násilnému vyklizení nemovitosti. Nevýhodou však je, že než projdete celé kolečko výzev a soudních rozhodnutí, zabere to nějaký čas.

Uplatnění zadržovacího práva

Zadržovací právo se dá charakterizovat jako právo pronajímatele k nedobrovolnému zadržení věci ve vlastnictví neplatícího nájemníka. Musí však jít o zadržení sloužící k zajištění pohledávky, kterou má pronajímatel výlučně vůči nájemci (a nikomu jinému). Nicméně, uplatnění samotného práva není tak jednoduché, jak vypadá.

V případě uplatnění zadržovacího práva budeme často mluvit o násilném vniknutí do nemovitosti za účelem zadržení věcí. Zde však můžete narazit na problém. České soudy totiž již nějakou dobu poskytují větší ochranu nájemníkovi (zejména pokud mluvíme o bytech, u prostorů sloužících k podnikání ta ochrana tak výrazná není, ale přece jen se k ní soudy stále přiklánějí). Dle několika rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky dojde násilným vniknutím a následným zabráním věcí do nájemcova práva na domovní svobodu a mimo jiné i práva na ochranu soukromí (v případě nebytových prostorů k zásahu do práva na podnikání). Nájemce se pak dostane pod ochranu trestního zákoníku, protože v tomto zákoně je definován trestný čin porušování domovní svobody. I v těchto situacích, kdy jsou pronajímatelé očividně v právu, se soudy neostýchají ukládat právě těmto pronajímatelům podmínky za spáchání trestného činu porušování domovní svobody.

Nejvyšší soud však nastínil cestu, kterou by se mohl pronajímatel vydat. Nutno však podotknut, že nejde o 100% postup a záleží čistě na rozhodování daného soudu. Dle Nejvyššího soudu se pronajímatel nedopustí trestného činu porušování domovní svobody v případě, kdy se rozhodně vyklidit nemovitost svépomocí, a to za následujících podmínek:

  • majetek nájemce je z nemovitosti pouze přesunut a náležitě uschován v jiné nemovitosti (pronajímatel má totiž při uplatňování zadržovacího práva stále povinnost jednat ve vztahu k věcem nájemce s péčí řádného hospodáře)
  • k vyklizení nemovitosti je využito přiměřené svépomoci
  • majetek pronajímatele je ohrožen a je zjevné, že zásah veřejné moci by přišel příliš pozdě
  • k vyklizení dochází za účasti svědka (často se doporučuje notář, který zároveň provede soupis zadržených věcí a to celé osvědčí notářským zápisem)

Závěrem

Přestože zákon v praxi umožňuje dvě možnosti, jak se bránit proti neplatícímu nájemníkovi, který se nechce vystěhovat, soudy často uznávají jen jednu z nich. Cestou civilní negatorní žaloby zpravidla není co pokazit, ale někdy se pronajímatel může dostat do situace, kdy opravdu jeho majetku hrozí zkáza. Například v situaci, kdy pronajímatel ví, že v okamžiku, kdy se neplatící nájemce dozví o tom, že pronajímatel řeší situaci soudní cestou, jeho majetek ukradne nebo poničí, se určitě více hodí uplatnění zadržovacího práva. Problém však je, že tím se dostane pronajímatel na tenký led, protože ani dnes nejsou soudy pevně rozhodnuty, jakým směrem takovéto případy budou rozhodovat a jde tak určitým způsobem o sázku do loterie.

Připojte se k dalším 6 000 zákazníkům a odebírejte newsletter

Souhlasím s užitím osobních údajů